长沙开出首张二手房增值税发票

2016-5-04


     5月1日起湖南营改增试点全面推开,对普通市民来说,影响最大的就是二手房交易。长沙营改增后的首张二手房交易增值税发票被一位张姓市民拿到。记者看到,发票项目名称为“商品住房”,数量为88.24平方米,单价4563.69元/平方米,金额为402700元,税率为免、税金为免。

   个人交易二手房税负略有降低

    值得注意的是,纳税人拿到的新增值税普通发票,红色的监制章由“地税局监制”改成了“国税局监制”,同时盖有“湖南省长沙市地方税务局直属局代开发票专用章”。

    “该项业务属于房屋满5年的家庭唯一住房对外销售免增值税和个人所得税,开具的是免税增值税普通发票。”据工作人员介绍,由于营改增后,二手房营业税优惠政策将平移到增值税征收中。即除北上广深四个一线城市外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含 2年)的住房对外销售的,免征增值税。

   记者了解到,虽然增值税和营业税税率相同,不过,增值税是按不含税价计算。以一套100万元的房子为例,过去征收营业税时,缴纳的税为:100万元乘5%,即5万元税;如果改成增值税,应缴纳增值税为:100万元÷(1+5%)×5%=47619 元,少交税约2400元。相当于原来营业税负担是5%,营改增以后的税收负担是4.76%。过去100万元是含税价,现在增值税按照不含税价来征税,税基不一样,所以营改增以后个人交易二手房税负不但没有增加,而且还略有降低。

   房子购买价格不作为征税依据

   有市民表示,如果自己花90万元买的房子,在2年内以100万元卖出,或市民花100万购买的房子,在2年内以90万卖出,该怎么计算增值税。对此,市地税局直属局相关负责人表示,房子的购买价格不会作为征税依据,而是以卖出的交易价为基准作为征税依据,同时,将对市民房屋交易价进行系统评估,最终将在系统评估价和合同价中取高价。计征契税的成交价格不含增值税。房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

   此外,为了方便市民缴税,个人的二手房交易及自然人房产出租,仍然委托地税部门来代征、代开发票,“原来怎么申报的还是怎么申报,原来填什么表,在哪个地方办,一切维持基本不变”。如果纳税人需要申请代开增值税专用发票的,承受方需提供主管国税机关的一般纳税资格认定文书。


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