深圳的购物中心,过剩了吗?

2018-7-28

每一个购物中心里的喧嚣和快乐,都在一定程度上书写着所在城市的精彩,呈现着城市的生活文化。但如今城市人渐渐不再为这样的一份休闲感到兴奋,原因很简单——购物中心真的越来越多了。

数据显示,今年上半年,深圳有三处购物中心新开业,分别是福田的深业上城、龙岗的万象汇和海航城,至此,深圳的购物中心存量达到了638.2万平方米。李智华也表示,根据戴德梁行此前的一项统计,仅是深圳,近两年的购物中心增量,基本上已经与过去十年的增量相当。

“这几年深圳的购物中心供应确实增长得很厉害,这也是很多深圳人的第一感觉,但这是不是就意味着购物中心过剩了呢?我们觉得还是要看从哪个角度出发去看待这个问题。”

首先,李智华建议看待的两个参考数据是——空置率和租金。

“大家担心购物中心会否过剩,其实主要担心的,是担心会不会经营得不好甚至倒闭。我们从目前深圳购物中心的空置率来看,这几年的大趋势其实是略有上升的,而租金水平的话,则增长并不是特别明显,这两个数据是可以说明部分问题的存在的。”

其次是供需,李智华以“人均零售商业面积”做了几个数据对比。

国际上,人均零售商业面积指数正常区间是1-1.2,而深圳整体的指数大概是0.8,也就是说,从大环境上看,深圳的购物中心并非达到了大家口中的“过剩”程度。

“但是从局部也就是分区域来看,确实会有局部过剩的一些情况,比如南山的指数可能就到了1.5以上了,其他的区域如龙岗宝安,则有可能很低,也就是供不应求的阶段。所以说是否过剩这个问题,我们的建议是不要一概而论,而是要区别看问题的角度,是看全深圳,还是看局部区域。”

问题二:购物中心的同质化,正常吗?

李智华所指出的“局部过剩”现象,尤以城市中心区最明显。一街之隔或者几百米范围内,通常会有出现几个购物中心,算不上竞争也谈不上共赢,彼此制衡多年,却没有其中一个突围而出。

据统计,在今年的下半年,深圳购物中心将在今年下半年迎来开业高峰期,仅中心城区就将迎来平安金融购物中心、One Avenue卓悦中心、南山万象城等商业项目入市,预计到2018年年末,深圳购物中心新增供应量将达到140.8万平方米,而福田区是深圳商业的供应大户。

戴德梁行报告指出,深圳中心城区的商业市场经过多年的发展逐渐步入存量时代,持续的调整及改造成为激发项目活力、提升市场竞争力的必要手段。

“有些是满足于现状的温水煮青蛙模式,有些也有在尝试做出改变,但整体来说,这样的现象如今对于深圳这样的一线城市来说,还是有点不太应该。”

局部过剩的背后,实际上是商业利益的博弈,企业逐利,哪里有人气就去哪里。只是由此导致的“商业同质化”,则是当前另一个同样严峻的问题所在。

尽管许多开发商已经意识到这一点,开始关注购物中心的主题化、特色化,希望以此来实现突围,但却或多或少仍停留在“玩概念”的基础上,消费者步入其中,依旧会视觉疲劳。

“同质化这个问题,也是大家对购物中心最直观的一个感受,但这个问题也应该一分为二来看待。比如社区型购物中心,是每个片区都需要的,那我觉得是没什么问题的,因为本来就是大家的需求,是根据市场需求去契合的商业现象。但如果是一街之隔或者是同一CBD商圈内,就有好几个新开的购物中心,但其实让人感觉真的差不多,这样的同质化就是不好的,也会让人感到担忧。”

看似富丽繁华的商业背后,有时也让人感觉暗藏危机。此前,网易房产也就此问题采访过鸿荣源壹方商业总经理梁剑飞,其一针见血指出,这样的同质化不亚于“恶性竞争”。


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