选址原则:
1. 商圈选择:
(1) 复合商圈;
(2) 写字楼与高尚社区商圈;
(3) 商业繁华区;
(4) 大型社区。
2. 交通易达:
(1) 十字路口繁华路角;
(2) 二级街路路口五十米以内;
(3) 社区入口处及五十米以内;
(4) 有停车位五辆以上;
(5) 中间没有隔离栏,或靠近隔离栏的出入口;
(6) 过街天桥的出入口。
3. 店铺可见度好:
(1) 楼宇外立面气质突出;
(2) 紧临马路;
(3) 门前无浓密的树荫;
4. 楼宇条件:
(1) 非居民楼下;
(2) 商业用房,可用于餐饮经营;
(3) 最好是一层;
(4) 框架结构;
(5) 餐饮店铺较集中,但有互补功能。
租 赁 事 宜
一、 业主资格事宜:
业主资格证明:
1. 工商执照;
2. 房屋租赁许可证;
3. 产权产藉证明;
4. 委托代理书;
5. 房屋图纸(平面图、电路图、上下水图)。
二、 转让方执照资质事宜:
1. 工商执照;
(1) 卫生许可证;
(2) 环保许可证;
(3) 防火许可证;
(4) 门前三包许可证;
(5) 环卫许可证。
2. 承租合同;
3. 财产设备清单;
4. 政府相关部门的联系人、电话、办公地点。
三、 物业事宜:
1. 建筑面积:
2. 使用面积:
3. 房租:占预估营业额的12%以内
(1) 建筑面积房租不高于5.5元/天·平方米;
(2) 使用面积房租不高于6.0元/天·平方米;
(3) 地毯面积房租不高于7.0元/天·平方米;
4. 转让费:
5. 电容量:90千瓦,不足90千瓦时可以增容;
6. 房屋维修由产权方负责;
7. 有关房屋的各项税由产权方负责;
8. 付款方式:
(1) 月付、半年付、年付;
(2) 不交押金或少交押金;
9. 租赁期限:六年以上;
10. 递增方式:
(1) 不递增;
(2) 定额递增;
(3) 不能环比递增。
与工程队交接:
1. 房产图纸复印件;
2. 交接人:
(1) 工程队负责人;
(2) 工程部负责人;
3. 交接财产:
(1) 能源读数:电、水、煤气、暖气;
(2) 房产设施;
(3) 设备明细。
与物业主交接:
1. 提交产权、产藉资料和图纸;
2. 确定交接时间;
3. 参加人员:
(1) 物业主:
A. 法人或其授权人;
B. 工程人员;
C. 财务人员;
(2) 承租方(我方):主持人:行政部
A. 开发部人员;
B. 工程部人员;
C. 内务部人员;
4. 财产清查:
(1) 能源记录:电、水、暖、煤气;
(2) 房产交割:
A. 设施:名称、完好度;
B. 设备明细、完好度、品牌、规格;
C. 面积测定(地毯面积);
D. 公用设施说明;
E. 停车位交割;
(3) 双方确定交割明细表,做为租赁合同的附件。
5. 照像、录相,做为租赁合同的附件。
与转让方交接:
1. 提交转让财产清单;
2. 确定交接时间;
3. 参加人员:
(1) 转让方人员:
A. 法人或其授权人;
B. 财产管理人员;
C. 工程维修管理人员;
(2) 受让方人员(我方人员):主持人:行政部;
A. 开发部人员;
B. 营运(工程)部人员:负责工程管理人员,负责店铺营运人员;
C. 财务部人员;
D. 行政部人员;
4. 财产清查:
(1) 能源记录:水表、电表、煤气表、暖气表;
(2) 固定资产核对:数量、品牌、成新度、规格、价值;
(3) 低值易耗品核对:数量、规格、成新度、价值;
(4) 设施核对:
A. 环保设施(油烟净化器、消音器、隔油池);
B. 煤气设施;
C. 排水设施;
D. 排风设施;
E. 排渣设施;
F. 冷暖设施;
G. 化粪池;
5. 照像、录相,做为转让合同的附件留存;
6. 交接名单经双方主持人签字确认,做为转让合同的附件留存。
物业条件
1. 面积:
(1) 标准型店铺建筑面积为500-800平方米,房屋使用率为75%以上;
(2) 旗舰型店铺建筑面积为900-1300平方米,房屋使用率为75%以上;
(3) 经济型店铺建筑面积为350-600平方米,房屋使用率为75%以上。
2. 层高:
(1) 室内净高为3.2米;
(2) 室内净高为4.8米-5.2米,可做二层。
3. 电容量:90千瓦。
4. 水容量:
(1) 经济型店铺每日20吨以上;
(2) 标准型店铺每日30吨以上;
(3) 旗舰型店铺每日40吨以上。
5. 煤气:有管道煤气或煤气大罐。
6. 停车位:
(1) 经济型店铺:1-3个停车位;
(2) 标准型店铺:3个以上停车位,按餐位数的1%计算;
(3) 旗舰型店铺:10个以上停车位,按餐位数的3%计算。
7. 临街面:15-25米。
8. 长宽比:临街面:店铺纵深=1:1或2:3。
9. 排风:有排烟的管道,或允许合格的油烟外排。
10. 排水:
(1) 有市政排水管网;
(2) 有化粪池。
11. 冷暖设施:
(1) 有暖气管道设施;
(2) 有中央空调设施(可以自己建)。
12. 外立面气质:
(1) 正房;
(2) 干净、利落、整齐;
(3) 有亲善力,不拒人。